Tratamiento fiscal en el IVA y el IRPF del alquiler de viviendas de uso turístico por una comunidad de bienes
La tributación de las viviendas de uso turístico depende de la actividad desarrollada por la comunidad de bienes. En el IVA, la inversión del sujeto pasivo resulta aplicable a determinadas ejecuciones de obra vinculadas a la construcción. En el IRPF, las rentas de la comunidad se atribuyen a los comuneros y tributan como capital inmobiliario cuando no existe actividad económica ni servicios hoteleros.
La Dirección General de Tributos en su consulta V1544-26, de 15 de junio de 2026, se pronuncia sobre el tratamiento fiscal de las comunidades de bienes que desarrollan actividades de arrendamiento de viviendas de uso turístico, analizando tanto su tributación en el IRPF como en el IVA, así como los requisitos necesarios para determinar la naturaleza de las rentas obtenidas y la condición de sujeto pasivo de la comunidad.
La contribuyente de la consulta es una persona física propietaria en proindiviso junto con su pareja de hecho de dos inmuebles destinados a viviendas de uso turístico. El primero de ellos lo gestionan directamente los propietarios y el segundo, aún en construcción, a través de una comunidad de bienes. No disponen de empleados ni prestan servicios propios de la industria hotelera.
Se plantea si es posible la inversión del sujeto pasivo de la comunidad de bienes en las obras del inmueble en construcción a efectos del IVA. También se consulta si los rendimientos de la vivienda de uso turístico pueden declararse como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF.
Impuesto sobre el Valor Añadido
El art. 4 LIVA establece que están sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales, a título oneroso, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional. El concepto de empresario o profesional se recoge en el art. 5 LIVA, que incluye, entre otros, a quienes realizan actividades empresariales o profesionales de forma habitual u ocasional, así como a las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
Estas normas resultan igualmente aplicables a las comunidades de bienes, que tendrán la consideración de empresarios o profesionales a efectos del IVA cuando desarrollen de forma independiente una actividad económica mediante la ordenación de medios personales y materiales, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
Por su parte, el art. 84 LIVA establece que las comunidades de bienes pueden ser sujetos pasivos del IVA cuando constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición y realicen operaciones sujetas al impuesto. Asimismo, el art. 392 CC considera que existe comunidad de bienes cuando la propiedad de un bien o derecho pertenece pro indiviso a varias personas, por lo que su existencia deriva de la propia situación de copropiedad, con independencia de la voluntad de los comuneros.
No obstante, para que la comunidad de bienes sea considerada sujeto pasivo del IVA, es necesario que sea la propia comunidad, y no individualmente sus miembros, quien ejerza la actividad empresarial o profesional. Para ello, debe existir una ordenación conjunta de los medios y una asunción conjunta del riesgo y ventura derivado de las operaciones realizadas. Si, por el contrario, son los comuneros quienes realizan la actividad y asumen individualmente sus consecuencias económicas, la comunidad no tendrá la consideración de sujeto pasivo del IVA.
Finalmente, el hecho de que uno de los comuneros esté dado de alta individualmente en el Censo de empresarios o profesionales no atribuye dicha condición a la comunidad de bienes. Si esta reúne los requisitos establecidos en los arts. 4 y 5 LIVA para ser considerada empresario o profesional y, además, actúa como unidad económica independiente, deberá darse de alta formalmente en el censo, obtener su correspondiente NIF y cumplir de manera autónoma las obligaciones censales, registrales y formales exigidas por el IVA.
En relación con el sujeto pasivo de las ejecuciones de obra inmobiliaria, el art. 84.Uno.2º.f) LIVA establece un supuesto de inversión del sujeto pasivo. Esta regla se aplica cuando se realizan ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como cesiones de personal para su realización, que sean consecuencia de contratos cuyo objeto sea la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
Para que opere la inversión del sujeto pasivo deben cumplirse varios requisitos: el destinatario de la operación debe actuar como empresario o profesional; la operación debe tener por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones; y debe tratarse de una ejecución de obra o de una cesión de personal vinculada a ella.
La inversión se aplica tanto a las operaciones realizadas directamente entre el promotor y el contratista principal como a las ejecuciones de obra realizadas por el contratista principal o por otros subcontratistas, siempre que deriven de un contrato principal cuyo objeto sea la urbanización, construcción o rehabilitación de edificaciones.
Por último, la expresión «directamente formalizados» debe entenderse como «directamente concertados» entre el promotor y el contratista, sin que sea relevante que el contrato se haya celebrado de forma oral o escrita.
Por su parte, el art. 24 quater del RIVA establece determinadas obligaciones de comunicación y acreditación relacionadas con la inversión del sujeto pasivo prevista en el art. 84.Uno.2º.f) LIVA.
En concreto, el destinatario de las operaciones debe comunicar expresa y fehacientemente al contratista principal, antes o simultáneamente a la realización de la operación, que actúa como empresario o profesional y que las obras se realizan en el marco de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones. En el caso de subcontrataciones, esta comunicación deberá realizarse igualmente al subcontratista.
Estas circunstancias pueden acreditarse mediante una declaración escrita y firmada por el destinatario, realizada bajo su responsabilidad, en la que manifieste, según corresponda, que actúa como empresario o profesional, que tiene derecho a deducir total o parcialmente el IVA soportado y que las operaciones se enmarcan en un proceso de urbanización, construcción o rehabilitación.
Finalmente, cuando concurran las circunstancias previstas en el art. 87.Uno LIVA, el destinatario podrá responder solidariamente de la deuda tributaria correspondiente, sin perjuicio de las demás responsabilidades y sanciones previstas legalmente.
En relación con la cuestión planteada, la aplicación de la inversión del sujeto pasivo prevista en el art. 84.Uno.2º.f) LIVA exige que concurran determinados requisitos. En primer lugar, la obra en su conjunto debe estar calificada como construcción o rehabilitación de edificaciones o como urbanización de terrenos. En segundo lugar, el contrato o subcontrato, total o parcial, debe tener por objeto una ejecución de obra. Finalmente, el destinatario de las operaciones debe actuar como empresario o profesional.
Cuando intervienen varios contratistas principales, no es necesario que cada una de las ejecuciones de obra que realicen individualmente tenga por objeto, por sí misma, la urbanización, construcción o rehabilitación. Lo determinante es que el conjunto de las obras se integre en un proceso de urbanización, construcción o rehabilitación de edificaciones.
Aplicando estos criterios al caso planteado, resulta de aplicación el mecanismo de inversión del sujeto pasivo, al tratarse de ejecuciones de obra realizadas en el marco de la construcción de un inmueble para su promotor, que actúa como empresario o profesional, en este caso la comunidad de bienes, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en la normativa del IVA.
La AEAT dispone del denominado «Calificador Inmobiliario», un servicio de asistencia virtual destinado a facilitar la determinación de la tributación indirecta de las operaciones inmobiliarias, tanto en el IVA como en el ITP y AJD.
Esta herramienta permite determinar, según las características de cada operación, como la compraventa o el arrendamiento de terrenos y edificaciones, qué impuesto resulta aplicable, el tipo impositivo correspondiente, quién debe declarar e ingresar el impuesto y si procede repercutir el IVA en la factura. También contempla supuestos específicos, como las operaciones realizadas por Juntas de compensación y la urbanización de terrenos.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
En el ámbito del IRPF, las comunidades de bienes no son contribuyentes del impuesto, sino entidades cuyas rentas se atribuyen a sus socios o comuneros, de acuerdo con el régimen de atribución de rentas previsto en los arts. 8.3 y 88 LIRPF. La naturaleza de las rentas atribuidas será la correspondiente a la actividad o fuente de la que procedan.
En cuanto a los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de inmuebles, el art. 21 LIRPF establece que, con carácter general, tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que los inmuebles estén afectos a una actividad económica. Por su parte, el art. 27 LIRPF considera rendimientos de actividades económicas aquellos que proceden de la ordenación por cuenta propia de medios de producción o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, el arrendamiento de inmuebles únicamente se considera actividad económica cuando para su gestión se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Asimismo, en el caso de viviendas de uso turístico, los rendimientos tendrán la consideración de actividades económicas cuando, además del alojamiento, se presten servicios propios de la industria hotelera, como restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
Por tanto, cuando no se prestan servicios propios de la industria hotelera ni se dispone de un empleado contratado a jornada completa, los ingresos derivados del alquiler de las viviendas tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, que es la calificación aplicable al supuesto planteado.
Finalmente, no corresponde a la DGT pronunciarse sobre cuestiones relativas a la normativa laboral o al alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA).