Se exige la visita personal del perito en la comprobación de valores y se rechaza que los datos catastrales y Google Maps puedan sustituir, por sí solos, la inspección del inmueble

El Tribunal Supremo anula una comprobación de valores del ITPAJD al considerar insuficientemente motivada la ausencia de visita personal del perito, reafirmando que la inspección directa del exterior e interior del inmueble constituye la regla general y que solo puede prescindirse excepcionalmente de ella mediante una justificación individualizada, racional y suficiente basada en datos objetivos y contrastados, sin que la información catastral, los planos, las ortofotografías o las imágenes de Google Maps permitan sustituir por sí solos la valoración pericial singularizada.

La sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2026, con nº sentencia 923/2026 y con nº recurso 6851/2024 analiza la validez de una comprobación de valores realizada por la Administración mediante dictamen de peritos, en el marco del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). El contribuyente adquirió una vivienda y una plaza de garaje, pero la Administración tributaria elevó el valor de los inmuebles, practicando una liquidación, intereses incluidos. El contribuyente impugnó la valoración al considerar que no estaba suficientemente motivada, fundamentalmente porque la perito de la Administración no había realizado una visita personal al inmueble.

Visita personal del perito como regla general

El Tribunal Supremo reafirma una doctrina ya consolidada conforme a la cual, cuando la Administración utiliza el dictamen de peritos como medio de comprobación de valores, la regla general exige que el perito realice una inspección ocular, personal y directa del inmueble, tanto de su exterior como de su interior. Esta exigencia responde a la necesidad de que la valoración sea realmente individualizada, teniendo en cuenta circunstancias que pueden afectar de manera decisiva al valor del bien, como su estado de conservación, calidad de los materiales, distribución, características constructivas, posibles deficiencias o la existencia de determinadas circunstancias físicas.

El Tribunal recuerda que esta exigencia deriva, entre otras normas, del art. 160.2 del Real Decreto 1065/2007, que establece la necesidad del reconocimiento personal del bien cuando se trate de inmuebles singulares o cuando sus circunstancias relevantes no puedan obtenerse de fuentes documentales contrastadas. Asimismo, la jurisprudencia anterior del Tribunal Supremo ha considerado que la inspección personal constituye una garantía de acierto en la singularización de la valoración y, por tanto, de la adecuada motivación de la liquidación.

Excepción a la visita

La sentencia admite que la visita personal del inmueble no constituye una exigencia absolutamente incondicionada. Excepcionalmente, puede prescindirse de ella cuando concurran circunstancias concretas que hagan innecesaria la inspección. Sin embargo, esta excepción requiere una justificación racional, suficiente, individualizada y basada en datos objetivos y contrastados que deben quedar incorporados al expediente administrativo.

Por tanto, no basta con que el perito manifieste que la visita resulta innecesaria. La Administración debe explicar de manera concreta por qué, atendiendo a las características específicas del inmueble y a la finalidad de la comprobación, puede determinarse correctamente su valor sin realizar la inspección. Además, el órgano judicial no puede suplir posteriormente las deficiencias de motivación del dictamen administrativo.

Datos del Catastro y Google Maps

En el supuesto analizado, la perito de la Administración justificó la ausencia de visita alegando que las circunstancias relevantes del inmueble podían conocerse a través de la Base de Datos del Catastro, planos y ortofotografías disponibles en la Sede Electrónica del Catastro, así como fotografías de la fachada obtenidas mediante Google Maps.

El Tribunal Supremo considera que esta justificación no es suficiente. La motivación utilizada por la perito era prácticamente idéntica a la empleada en otro procedimiento resuelto por la STS de 24 de septiembre de 2025, lo que evidencia, a juicio de la Sala, que se trataba de una motivación estereotipada y generalizada, y no de una verdadera justificación adaptada a las circunstancias particulares del inmueble.

El Tribunal subraya que la información catastral puede ser relevante para la valoración, pero no permite necesariamente realizar una valoración singularizada. Los datos catastrales responden, en buena medida, a criterios generales destinados a posibilitar valoraciones masivas, mientras que el dictamen pericial exige atender a las características concretas del inmueble. Del mismo modo, una fotografía exterior obtenida mediante Google Maps no permite conocer aspectos esenciales del interior, como su estado de conservación, la calidad de los materiales, la distribución o la necesidad de reformas.

La Administración debe acreditar suficientemente el valor comprobado

La sentencia también recuerda que corresponde a la Administración tributaria acreditar que el valor utilizado para practicar la liquidación es correcto. El contribuyente no está obligado a acudir directamente a una tasación pericial contradictoria para suplir las deficiencias de una valoración administrativa insuficientemente motivada.

La posibilidad de promover una tasación pericial contradictoria constituye un derecho del contribuyente, pero no puede utilizarse para rebajar las exigencias de motivación que debe cumplir inicialmente la Administración. En consecuencia, la existencia de este mecanismo de defensa no permite trasladar al contribuyente la carga de demostrar que la valoración administrativa es incorrecta cuando esta ni siquiera ha sido suficientemente fundamentada.

Aplicación al caso y anulación de la liquidación

Aplicando esta doctrina al supuesto concreto, el Tribunal Supremo concluye que la valoración administrativa no cumplía las exigencias jurisprudenciales. La justificación ofrecida para prescindir de la visita se limitaba a referencias generales al Catastro, a ortofotografías y a una fotografía exterior, sin demostrar por qué esos elementos permitían conocer suficientemente las características singulares del inmueble.

La insuficiencia era especialmente relevante porque el contribuyente había aportado un informe pericial que, tras una visita interior y exterior, ponía de manifiesto determinadas circunstancias relativas al estado de conservación del inmueble y a las actuaciones necesarias para hacerlo habitable. Frente a ello, la perito de la Administración no había realizado una inspección que permitiera contrastar directamente esas circunstancias.

Por ello, el Tribunal Supremo considera que la valoración administrativa no constituía una auténtica pericial individualizada, sino que había eludido indebidamente la visita al inmueble. En consecuencia, casa la sentencia recurrida y anula la resolución del TEAR y la liquidación del ITPAJD derivada de la comprobación de valores, al considerar que tanto la valoración como las actuaciones posteriores que la confirmaron eran contrarias a Derecho.