¿Cómo tributa en IVA un contrato de gestión de los derechos de explotación de un inmueble para alquiler por habitaciones a personas físicas?
Una entidad ha suscrito un contrato de gestión de los derechos de explotación de un inmueble para alquiler por habitaciones a personas físicas, cedido por su propietario a tal fin. La mercantil se encargará de la gestión y cobro de los arrendamientos a los inquilinos y posteriormente entregará al propietario la cuantía pactada en el contrato.
A efectos de determinar la forma de actuar de la entidad en su actividad de gestión de arrendamiento de vivienda por habitaciones a personas físicas, es importante analizar si los arrendadores mantienen una comunicación y relación directa con los arrendatarios, son quienes fijan las reglas y condiciones de la prestación del servicio de arrendamiento y quienes ordenan la forma de hacer efectivo el cobro de la contraprestación y reciben la misma, o si por el contrario, es la mercantil quien establece las condiciones del servicio, tiene conocimiento y relación directa con los arrendatarios y recibe el cobro de la contraprestación.
En el primer caso, se considerará que actúa en nombre y por cuenta de los clientes prestando un servicio de mediación, siendo los arrendadores los que prestarían directamente a los arrendatarios el servicio de arrendamiento propiamente dicho. En el segundo de los casos, prestaría los servicios de arrendamiento en nombre propio a los arrendatarios a la vez que sería la destinataria de los servicios de arrendamiento prestados por el titular del inmueble.
De la información aportada parece deducirse que la entidad actúa en nombre y por cuenta propia pues se encarga de gestionar los arrendamientos de los propietarios de las viviendas y recibe el cobro de la contraprestación. Percibiendo el propietario del inmueble la cuantía previamente pactada en el contrato.
Así, en el caso de que la entidad arrendara las viviendas para proceder posteriormente a su arrendamiento a terceras personas en nombre propio, el arrendamiento efectuado por el propietario en favor de la entidad estaría sujeto y no exento en la medida en que tiene lugar una cesión o subarrendamiento posterior que impide la aplicación de la exención prevista en el art. 20.Uno.23º de la Ley del Impuesto, siendo aplicable el tipo general del Impuesto. Todo ello, con independencia de que los distintos subarrendamientos posteriores que realizara la entidad como habitaciones para uso de vivienda pudieran encontrarse exentos del Impuesto siempre que no se encuentren excluidos de la referida exención.
Por otra parte, de la dicción del art. 4.2.e) del RD 1619/2012 (Obligaciones de facturación), se desprende que no se comprenden dentro de los servicios de hostelería a que se refiere dicho precepto los de alojamiento u hospedaje mencionados en el mismo, puesto que este tipo de servicios no son los propios de los establecimientos que se mencionan en citado precepto. No obstante, y con independencia de lo anterior, los sujetos pasivos que presten servicios de alojamiento u hospedaje sí podrán expedir facturas simplificadas, por aplicación de lo establecido en el apdo. 1 del referido art. 4 del RD 1619/2012 (Obligaciones de facturación).
Ahora bien, los empresarios o profesionales que expidan facturas deben observar, en particular y respecto de su contenido, lo dispuesto en su art. 6, sin perjuicio de lo dispuesto para las facturas simplificadas en el art. 7 cuando sea posible su emisión. Por tanto, en este caso, existe obligación de emitir factura por el propietario del inmueble, por el arrendamiento efectuado en favor de la mercantil, en los términos indicados. No obstante, no existirá obligación de expedir factura por parte de la mercantil cuando se trate de arrendamientos sujetos pero exentos del Impuesto en aplicación al exención contenida en el art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 (Ley IVA) a favor de quien no tenga la condición de empresario o profesional actuando como tal.