¿Cómo tributa el arrendamiento de pequeños huertos destinados al autoconsumo?
Un contribuyente tiene la intención de arrendar un terreno rústico para dividirlo en cincuenta parcelas que subarrendará a particulares para que éstos lo destinen a uso de huerto y/o gallinero para su autoconsumo y recreo. Los particulares podrán disponer de una porción del terreno con suministro de agua limitada, que podrán utilizar en la forma y horario convenido a cambio del pago del precio convenido.
Hay que tener en cuenta que no será aplicable la exención a cualquier arrendamiento de una finca rústica en el que conjuntamente con el terreno y las construcciones inmobiliarias de carácter agrario necesarias para la explotación de la finca, se arriendan otros elementos necesarios para el desarrollo de la explotación como, por ejemplo, los elementos de riego, la maquinaria agrícola o los aperos, porque lo que subyace es el arrendamiento de un negocio, constituyendo una operación sujeta y no exenta del Impuesto.
Ahora bien, parece evidente que cuando se arrienda una finca rústica en la que se viene desarrollando una actividad agraria, ganadera o forestal conjuntamente con las construcciones inmobiliarias afectas a la misma, la aplicación de la exención contenida en el art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 (Ley IVA) no puede determinarse únicamente en función de que conjuntamente con estos elementos sean o no objeto de cesión en el mismo contrato de arrendamiento otros elementos necesarios para la actividad, porque desde esta perspectiva, la práctica totalidad de las operaciones de arrendamiento de fincas rústicas susceptibles de explotación agropecuaria quedarían excluidas de la referida exención.
Por otra parte, tampoco parecería conforme con la Ley, aplicar la exención contenida en el art. 20.uno.23º a situaciones que supongan efectivamente la cesión o el arrendamiento de un negocio, entendido este como una empresa en funcionamiento, unidad económica que excede de los propios terrenos y las construcciones necesarias para la actividad.
En consecuencia, es necesario determinar en cada caso concreto, si la operación se refiere al arrendamiento de un bien, o un conjunto de bienes, o al arrendamiento de un negocio, sin que el hecho de que, conjuntamente con el terreno y las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de la finca rústica se ceda o arriende otro elemento, sea determinante para la no aplicación de la exención.
La interpretación del art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 (Ley IVA) a la vista de los criterios anteriores determinaría que, en el primer caso, el arrendamiento efectuado por el contribuyente como arrendatario de la explotación debería tener la consideración de operación sujeta al Impuesto y no exenta por constituir la cesión de un negocio. En el segundo, parece que el objeto del arrendamiento es el terreno y las construcciones afectas a la explotación, aunque además se incluyan otros elementos, como los elementos del riego que no deberían desvirtuar la aplicación de la exención del reiterado art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 (Ley IVA).
Por tanto, en los arrendamientos efectuados por el contribuyente a los particulares en los que únicamente va a arrendarse el terreno de la finca, parece que nos encontramos, a falta de otros elementos de prueba, ante un arrendamiento de un terreno rústico, que quedaría sujeto pero exento del Impuesto.
Por otro lado, en relación con el IRPF, las rentas derivadas del subarrendamiento de inmuebles, tendrán para el contribuyente la consideración de rendimientos del capital mobiliario, salvo que supongan la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, elementos definitorios de una actividad económica, en cuyo caso, los rendimientos obtenidos por el subarrendamiento se calificarán como rendimientos de actividades económicas.
De los datos manifestados no se deduce que en la actividad de subarriendo realizada concurran los requisitos para la consideración de dicha actividad como actividad económica, por lo que se parte de la consideración que las rentas derivadas del subarrendamiento objeto de análisis tienen la calificación de rendimientos de capital mobiliario.