Se integran en la renta del ahorro del IRPF las ganancias patrimoniales derivadas de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra

La demandante parte de considerar que la Administración tributaria yerra en la calificación del negocio jurídico que motiva la regularización, ya que ha de atenderse a la verdadera naturaleza del negocio suscrito entre las partes, que era la de un contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva en atención a las razones que ya han quedado expresadas, con independencia de que el nomen fuera el de la opción de compra, forma que se utilizó en pro de los intereses de la entidad compradora. El fondo del problema ha sido abordado por esta Sala en precedentes sentencias, [Vid., STS, de 18 de mayo de 2020, recurso nº 5332/2017]. Como señala la jurisprudencia de este Tribunal, el contrato de opción de compra no necesita de una actividad posterior de las partes para el desarrollo de las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa se perfeccione y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente. La renta obtenida a cambio de ofrecer el derecho de opción de compra constituye el hecho imponible, y, como tal, no existiendo coste de adquisición o mejora alguna que considerar a los efectos de la cuantificación de la correspondiente ganancia, por cuanto dicha alteración no deriva de una previa adquisición, constituyéndose el derecho de opción al tiempo de concederse aquel por el sujeto pasivo, debe integrarse en la parte general de la renta, al no poderse hablar de periodo de generación alguno, y no, como sostiene la recurrente, en la parte especial de la renta. La jurisprudencia considera que no existe, propiamente, coste de adquisición o mejora alguna que considerar a los efectos de la cuantificación de la correspondiente ganancia, pues la alteración patrimonial que se produce no deriva de una previa adquisición, sino de la propia constitución del derecho de opción cuando media prima, de suerte que de no mediar ésta (elemento accesorio en la relación jurídica obligacional que nace) no se produce una alteración patrimonial con efectos fiscales en su consideración de pérdida patrimonial, sino que solo cabe identificar como ganancia patrimonial el precio que se percibe directamente vinculado a la propia conservación del inmueble, a su no disposición o transmisión en un tiempo determinado y a facilitar la futura formalización, en su caso, de la venta. Todo lo cual, en definitiva, ha de llevarnos a ratificar la doctrina jurisprudencial existente y considerar que la ganancia patrimonial derivada del derecho de opción nace ex novo en el momento de su otorgamiento, debiendo integrar la base imponible general del IRPF. El tribunal establece la siguiente doctrina con pleno seguimiento de su propia jurisprudencia sobre la caracterización de las cantidades percibidas por el ofrecimiento de una opción de compra sobre inmuebles como ganancia patrimonial: Las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra se deben integrar en la renta del ahorro definida en el art. 46 Ley IRPF, por implicar una transmisión, fundada en la traditio, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.

(Tribunal Supremo de 21 de junio de 2022, recurso n.º 7749/2021)