El TS reitera su doctrina sobre la necesidad de la visita del perito al interior del inmueble para entender motivada la comprobación de su valor
El Tribunal reitera su doctrina sobre la insuficiencia a efectos de considerar motivada una comprobación de valores de la realización por el perito de una visita exterior, confirmada por la práctica de algunas fotografías sin mayor explicación, ya que el perito debe explicar y motivar en su informe las razones que, en su caso, puedan justificar su imposibilidad o innecesaridad.
La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2025, recurso n.º 259/2024, reiterando la doctrina de la STS de 24 de junio de 2025, recurso n.º 6908/2023, que a su vez reitera la contenida en la STS de 4 de julio de 2023 -recurso n.º. 7756/2021, entre otras, afirma que no cabe considerar motivada de forma suficiente la pericial efectuada cuando "no se ha efectuado la visita al inmueble ni explicado de modo claro y terminante por qué no se hizo. La regla sobre la exigencia de comprobación personal y directa no está concebida para comodidad de los funcionarios o de la Administración", debiendo "de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble".
La realización de visita exterior, confirmada por la práctica de algunas fotografías sin mayor explicación, no es suficiente para enervar la necesidad de visita interior del inmueble, debiendo el perito explicar y motivar en su informe las razones que, en su caso, puedan justificar su imposibilidad o innecesaridad.
Mediante una "aportación no dineraria" en la que como contrapartida de las participaciones sociales recibidas por los comuneros se aportaron los bienes inmuebles, considerando los mismos como "rama de actividad". A dicha transmisión se aplicó el régimen especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores (FEAC). En la regularización practicada por la inspección en las correspondientes liquidaciones, se consideró que la actividad desarrollada por la comunidad de bienes no podía ser calificada como actividad económica porque no concurrían los requisitos previstos en el art. 27.2 Ley IRPF, toda vez que ni se disponía de un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad ni para esta se empleaba a una persona con contrato laboral y a jornada completa. De manera que, no desarrollándose actividad económica, tampoco cabía considerar que tuviera lugar la aportación de una rama de actividad susceptible de acogerse al régimen especial de neutralidad fiscal, con lo que la ganancia patrimonial se liquidó de modo ordinario.
Como se indica en la propia sentencia recurrida, en los informes el perito hace constar que "la información del inmueble valorado procede de la visita exterior el mismo realizada por el técnico redactor de este informe y de la documentación catastral/registral aportada. Por tanto, se estima una calidad y conservación acorde con su aspecto exterior. En cuando a la superficie de cálculo aportada, es la reflejada en la documentación aportada". En otros informes consta simplemente la expresión "según se puede observar desde el exterior", lo que resulta claramente insuficiente con arreglo a los estándares exigidos por nuestra jurisprudencia. El perito no rechaza que sea necesaria la visita o inspección ocular del interior del inmueble, sin embargo, pese a ello, se limita a tomar fotos del exterior y procede a su valoración, presumiendo un estado de conservación interior "acorde con su aspecto exterior". El perito no expone dato alguno del que pueda inferirse que el obligado impidiese su entrada, ni tan siquiera es claro que solicitase el acceso al interior. Sin que, como hemos dicho, esta falta de motivación pueda ser subsanada o enmendada por el órgano jurisdiccional. Esta forma de proceder no es razonable, pues como hemos dicho "la comodidad de la Administración a la hora de gestionar de modo masivo los tributos"- [Vid., STS de 4 de julio de 2023, recurso n.º 7756/2021]-, no puede justificar la omisión de la buena praxis pericial con disminución en las garantías del obligado tributario. El propio TEAC, en Resolución de 30 de octubre de 2023 (RG. 304/2021), aplicando la doctrina contenida en la STS de 21 de enero de 2021 -recurso n.º 5352/2019-, no consideró motivada la valoración al constar que "habiéndose tenido acceso a la finca general en la que se encuentran los inmuebles, visitando las zonas comunes.....no se había visitado el interior de las viviendas...".