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Valor de adquisición en el cálculo de la ganancia patrimonial: gastos de conservación y mantenimiento versus inversiones y mejoras

El interesado, con residencia fiscal en Francia, presentó modelo 210 declarando la transmisión de un inmueble sito en Illes Balears del que poseía una cuota del 100%. Sin embargo, la oficina gestora considera que el valor de adquisición consignado debe reducirse ya que sostiene que existen una serie de facturas, que deben considerarse como gastos de reparación y conservación, porque no aumentan la capacidad o habitabilidad del inmueble, y por tanto, no deben computarse como mayor valor del precio de adquisición del inmueble.

Efectivamente, en relación con este valor, cabe distinguir entre las inversiones y mejoras, que sí serían mayor valor de adquisición, de los gastos de conservación y mantenimiento. Así, estos últimos se refieren a gastos efectuados de manera regular, con la finalidad de mantener el uso normal del bien en cuestión, conforme especifica el art. 13 del RD 439/2007 (Rgto IRPF), estando dichas partidas vinculadas a la noción de mantenimiento del estado de los bienes que los generan, contribuyendo a mantener la vida útil del inmueble.

Por contraposición, y a falta de una definición concreta en la propia norma, las ampliaciones o mejoras deben entenderse como auténticas inversiones que redundan en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o en aumento de la extensión o capacidad en otro tipo de bienes, siendo tan solo estos costes en verdaderas mejoras o ampliaciones del inmovilizado los que deben considerarse, en el ámbito del IRPF, como mayor importe del valor de adquisición. No así los que constituyen sustituciones por la obsolescencia o deterioro del elemento necesarios para el mantenimiento del uso y eficiencia del inmueble.

Sentado lo anterior, cabe proceder al análisis de los distintos importes invocados como mejoras por el interesado, respecto de lo cual, se tiene lo que sigue:

  • En lo relativo a la instalación de caldera, insiste en que debe calificarse como mejora, pues no se trata de la sustitución de una caldera anterior, sino de instalar una donde anteriormente no existía ninguna, tal y como se especifica en la factura. Pues bien, en la factura consta en el epígrafe correspondiente al "concepto" la siguiente descripción: "Mano de obra de montaje, modificación instalación y comprobación". A juicio del Tribunal, lejos de inferirse de dicha descripción lo invocado por el interesado, de la descripción utilizada en la factura "cación instalación"esprende que había una instalación previa que se procede a modificar. Por tanto, no cabe sino calificar dichos gastos como reparación y conservación, no debiendo adicionarse al valor del precio de adquisición.
  • En cuanto a los gastos relativos a los trabajos de forjado en el porche trasero de la casa, señala que alargan la vida útil del activo, tal y como se desprende del concepto y desglose de la factura habla de refuerzo, colocación de nueva viga y capa de compresión de hormigón así como de impermeabilización. Sin embargo, de la descripción de las facturas no se puede inferir que se esté aumentando la vida útil o habitabilidad del inmueble ni que se haya producido un aumento de la eficiencia productiva del mismo, que permita calificar dichos gastos como mejoras.
  • De igual manera debemos pronunciarnos respecto a los gastos de adquisición de mobiliario tales como encimera, fregadero, horno, etc. El recurrente considera que son parte no separable e integrada en el inmueble y que, por tanto, tienen la calificación de mejora. Sin embargo, no se trata de gastos que contribuyan a aumentar la vida útil o habitabilidad del inmueble, por lo que no pueden ser calificados como gastos de mejoras.

(TEAC, de 24-09-2020, RG 3838/2019)

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