En la determinación del valor de referencia aplicable al ITP y AJD debe aplicarse el coeficiente que pondere el estado de conservación de la construcción obrante en la base de datos catastral

En aquellos inmuebles en estado ruinoso el coeficiente es 0,00, por lo que al carecer de valor de referencia, el precio establecido deberá tenerse en cuenta a efectos de determinar la base imponible del ITP.

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, en su sentencia número 29/2025, de 10 de febrero de 2025, rec. n.º 55/2024 ha emitido un importante fallo relativo a la correcta determinación del valor de referencia catastral de los inmuebles a efectos del ITP y AJD. Como sabemos, este valor se determina anualmente por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante fedatario y obtenidos en el marco de informes anuales del mercado inmobiliario, en función de las características catastrales de cada inmueble.

El valor de referencia tiene como límite el valor de mercado, y se determina por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas. Para que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado, la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, por la que se aprueba el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles, fijó este factor en el 0,9. Además, con periodicidad anual, la Dirección General del Catastro aprueba mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes.

Mediante Resolución de 10 de noviembre de 2021, de la Dirección General del Catastro, fueron aprobados los elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos que deban surtir efectos a partir del 1 de enero de 2022. La resolución es de aplicación en todo el territorio nacional, salvo País Vasco y Navarra. En su disposición octava, denominada “Coeficientes correctores del valor de la construcción. Campo de aplicación”, señala el Coeficiente I) Estado de conservación:

Se aplicará un coeficiente que pondere el estado de conservación de la construcción obrante en la base de datos catastral, teniendo en cuenta los siguientes criterios:

• Bueno o Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.
• Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85.
• Malo o Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50.
• Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00.
• En las construcciones a las que se les asigne los estados de vida 1 o 2, de acuerdo a los criterios señalados anteriormente, el coeficiente de estado de conservación a aplicar será siempre el bueno o normal.

La parte recurrente señala que el valor de referencia del catastro, establecido inicialmente en 408.327,19 euros, refleja solo en parte las deficiencias materiales que afectaban al inmueble y parcela de la finca, pero no tiene en cuenta todos los factores que dificultaban sobremanera su venta y que determinaron que el precio demandado por el vendedor, 419.900 euros, se redujera a 300.000 euros, que fue el precio de compraventa finalmente acordado.

La Administración señaló que en el mejor de los casos para el demandante procedería rebajar la base imponible, pero no aceptar la pretendida de 300.000 euros, pues aporta una tasación del inmueble, que se acompañó a la solicitud de rectificación que valora el mismo en 357.604,80 euros y alega que la Junta de Castilla y León lo ha valorado en 393.539,83 euros.

El demandante pretende acreditar el error en la determinación de la base imponible aportando: 1) informes de tasación que aportó con la solicitud de rectificación de la autoliquidación. 2) Fotografías sobre el estado del inmueble. 3) Presupuesto y facturas de reparación. 4) Prueba testifical. 5) Valoración efectuada por la Administración tributaria, en el expediente seguido con la vendedora para la liquidación del IAJD devengado por la escritura de agregación de las dos fincas registrales.

A la vista del resultado de la prueba documental, la Sala considera que el coeficiente corrector del valor de la construcción I aplicado por la Gerencia Territorial del Catastro no es el adecuado a la situación del inmueble adquirido, pues el inmueble no cuenta con las mínimas instalaciones como para ser considerado como habitable. Debe considerarse aplicable el criterio ruinoso, pues en el momento de la adquisición era una construcción manifiestamente inhabitable.

Señala el Tribunal que el artículo 3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece que: A los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquéllas, se establecen las siguientes definiciones: a) Vivienda: edificio o parte de un edificio de carácter privativo y con destino a residencia y habitación de las personas, que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo disponer de acceso a espacios y servicios comunes del edificio en el que se ubica, todo ello de conformidad con la legislación aplicable y con la ordenación urbanística y territorial.

La construcción adquirida era manifiestamente inhabitable, pues no disponía de instalaciones, que habían sido saboteadas, ni de servicios, que hacía inhabitable la construcción, y la consecuencia es que el coeficiente corrector I aplicable al inmueble en cuestión debía ser 0, por lo que el valor de referencia debía establecerse aplicando el indicado coeficiente corrector I. Como el valor de referencia resultante sería inferior al precio establecido en la escritura pública, en base al artículo del Texto Refundido de la Ley del Impuesto, deberá tenerse en cuenta el precio pactado a efectos de determinar la base imponible del ITP.

Indicar que la referida Resolución de 10 de noviembre de 2021, al igual que la vigente Resolución de 23 de octubre de 2024, de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2025, señalan en su disposición novena los “Coeficientes correctores conjuntos del valor del suelo y de la construcción. Campo de aplicación.”

En la misma se reconoce que determinadas características intrínsecas y extrínsecas de los inmuebles pueden afectar en la determinación del valor de referencia. A tal efecto, señala que los únicos coeficientes que serán de aplicación son los siguientes:

Coeficiente J) Depreciación funcional o inadecuación. En caso de construcción, diseño o instalaciones inadecuados que afecten gravemente a la funcionalidad o provoquen la inadecuación al uso actual de la construcción, se aplicará el coeficiente 0,80.

Coeficiente K) Viviendas interiores. En aquellas viviendas interiores de edificación en manzana cerrada, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana), se aplicará el coeficiente 0,75.

Coeficiente M). Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, se aplicará el coeficiente 0,80.

Coeficiente N) Depreciación económica. En municipios de baja o muy baja dinámica inmobiliaria.

Además, cuando se trate de inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la presente resolución arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, mientras el contrato subsista, se podrá aplicar un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, a instancia de parte.

Por último, la propia Dirección General del Catastro establece los casos en los que el valor de referencia de un bien inmueble no existe:

a) Cuando en el bien inmueble existan construcciones de usos industrial, oficinas, comercial, deportes, espectáculos, ocio y hostelería, sanidad y beneficencia, culturales y religiosas o singulares, salvo que se trate de construcciones vinculadas a los usos residencial o de almacén estacionamiento.
b) Cuando el bien inmueble se ubique en suelos pendientes de desarrollo urbanístico o afectados por inconcreción urbanística.
c) Cuando todas las construcciones del bien inmueble se encuentren en estado de conservación ruinoso, o la finca a la que pertenezca el inmueble se encuentre infraedificada a efectos catastrales.
d) Cuando se trate de bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente (VPO y equivalentes). En este caso, la base imponible será precisamente, el precio máximo de venta fijado en la cédula de calificación.
e) Cuando se trate de bienes inmuebles de uso residencial, en los que no exista régimen legal que regule la relación entre propietario y ocupante (cuando ambos no sean coincidentes), y esto impida la libre disposición del inmueble por parte del propietario. Es decir, viviendas ocupadas ilegalmente.
f) Cuando se trate de inmuebles que, ubicados en una zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil, hayan sido dañados físicamente de forma directa por una catástrofe originada por causas naturales o derivadas de la acción humana, sea esta accidental o intencionada.
g) Cuando la coherencia lógico-informática de la descripción del inmueble en la base de datos catastral adolezca de algún defecto que imposibilite la obtención matemática del valor de referencia del mismo.

Y a petición de las propias Administraciones autonómicas, se incorporó el caso de aquellos inmuebles con precio de transmisión fijado por subasta pública, notarial, judicial o administrativa, en el periodo de efectos de esta resolución.

Por tanto, la regulación vigente tiene en cuenta las suficientes circunstancias que pueden afectar a la determinación del valor de referencia catastral para que, en ningún caso, supere el valor de mercado. No obstante, de la correcta aplicación de los coeficientes y las salvedades previstas dependerá la validez y efectividad de dicha magnitud en el futuro.

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)