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Venta de derechos de créditos futuros respecto a las rentas que se lleguen a obtener por un arrendamiento

El propietario de un terreno lo arrienda a un tercero. Por otra parte, concede a una entidad la opción de adquirir parte de los derechos de crédito futuros al cobro de las rentas a cuyo pago está obligado el arrendatario. La transmisión de los derechos de crédito futuros se efectuaría a cambio de precio y sin que el arrendador asuma el riesgo del impago por parte del arrendatario. 

Debe distinguirse a efectos del impuesto la relación jurídica de la que deriva el nacimiento del derecho de cobro (contrato de arrendamiento celebrado entre el propietario del terreno y el arrendatario) y la transmisión del derecho de cobro en virtud del acuerdo celebrado entre el contribuyente como titular del derecho que se cede y la entidad cesionaria que lo adquiere. Partiendo de que el arrendamiento del terreno no se realiza como actividad económica, éste generará rendimientos de capital inmobiliario, correspondiendo al contribuyente en su calidad de propietario y arrendador del terreno, la imputación de los rendimientos. Todo ello con independencia de que haga suyo el importe obtenido o lo ceda o transmita a terceros, de forma onerosa o gratuita, como en el presente caso, en el que se acuerda la transmisión de los derechos futuros de cobro de la renta correspondiente al arrendamiento a cambio de un importe. 

En cuanto a la transmisión de los referidos derechos de cobro, tal transmisión comporta una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que dará lugar a una variación patrimonial por diferencia entre su valor de transmisión (importe real por el que se efectúe la enajenación: el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este) y su valor de adquisición (en este caso, el importe adeudado). Aunque el caso se refiere a la transmisión de un crédito vencido, nada obsta, para que el acuerdo de venta o transmisión del derecho sea previo a su nacimiento, como en el presente caso, si bien debe tenerse en cuenta dicha circunstancia -el acuerdo se refiere a créditos futuros o no nacidos- a efectos de determinar la imputación temporal de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la transmisión del derecho. 

La alteración patrimonial se produce en el momento de la transmisión del derecho, que será el momento en que de acuerdo con el contrato de arrendamiento dichas rentas sean exigibles. Y todo ello con independencia del momento en que se cobre, de forma anticipada, el importe satisfecho por la entidad adquirente de dicho derecho de cobro, y de que los riesgos del impago del crédito correspondan a la entidad adquirente. 

(DGT, de 11-11-2020, V3324/2020)