Los actos preparatorios de promoción inmobiliaria no acreditan el ejercicio efectivo de una actividad económica a efectos de la reducción por empresa familiar en el ISD
La sentencia distingue entre los actos preparatorios y el ejercicio efectivo de la actividad promotora, y considera que la mera obtención de una licencia de parcelación de terrenos no acredita el desarrollo de una actividad de promoción inmobiliaria.
La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón núm. 464/2026, de 25 de septiembre de 2026, rec. núm. 786/2021, resulta de interés en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) porque delimita los requisitos para aplicar la reducción por adquisición mortis causa de participaciones en una empresa familiar, prevista en el artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD). En particular, precisa que la mera intención de desarrollar una actividad de promoción inmobiliaria, la realización de estudios urbanísticos o la obtención de una licencia de parcelación no acreditan, por sí solas, el ejercicio efectivo de una actividad económica a efectos de la exención de empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio y, por remisión, de la reducción en el ISD.
El litigio trae causa de la sucesión de una causante fallecida en 2010, cuando uno de sus herederos aplicó en su autoliquidación del ISD la reducción por adquisición de participaciones en varias sociedades, entre ellas Salvaguardia Inversiones, S.L. La Inspección tributaria aragonesa rechazó la reducción al considerar que esta entidad no desarrollaba una actividad económica efectiva que permitiera aplicar la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio.
El contribuyente sostiene que la entidad desarrollaba efectivamente una actividad de promoción inmobiliaria, cuya naturaleza empresarial no dependía del cumplimiento de los requisitos de local y empleado exigidos para el arrendamiento de inmuebles, requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF). A tal efecto, invocó la doctrina del Tribunal Supremo, en su sentencia de 28 de octubre de 2010, rec. núm. 218/2006, y rechazó que la sociedad se dedicara a la mera tenencia de bienes, a la obtención de rentas de capital o a fines privados.
La sociedad en cuestión era titular de dos inmuebles. Una nave industrial, contabilizada como inversión inmobiliaria y arrendada a una sociedad anónima mediante un contrato de duración inicial de tres años, prorrogable anualmente. El recurrente aportó el contrato de arrendamiento y un justificante bancario del pago de la renta, alegando que la calificación contable del inmueble era compatible tanto con su arrendamiento como con una futura venta, posibilidades que consideraba comprendidas en la actividad de promoción inmobiliaria. El segundo inmueble era una finca con vivienda unifamiliar, aportada a la sociedad por la causante. Según el recurrente, se había destinado a desarrollar actuaciones de ordenación, transformación y comercialización inmobiliaria, y no a su mera conservación o venta. Afirmó haber aportado a la Administración documentación y otros elementos probatorios, anteriores, contemporáneos y posteriores al devengo, relativos a las actuaciones urbanísticas proyectadas y realizadas sobre la finca. A su entender, estos elementos acreditaban que Salvaguardia Inversiones, S.L. venía desarrollando una actividad de promoción urbanística e inmobiliaria, por lo que las participaciones heredadas debían beneficiarse de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y de la correspondiente reducción en el ISD.
El abogado del Estado y la representación del Gobierno de Aragón se opusieron a la demanda y defendieron la conformidad a Derecho de la resolución impugnada. En particular, el Gobierno autonómico sostuvo que la licencia de parcelación obtenida respecto de la finca con vivienda unifamiliar no autorizaba la urbanización del terreno ni la promoción de nuevas edificaciones, sino únicamente la segregación de una finca ya urbanizada en parcelas independientes para su eventual venta. Al no implicar una transformación física o urbanística del suelo, dicha actuación no podía equipararse al desarrollo de una actividad de promoción inmobiliaria. Asimismo, consideró que el estudio de arquitectura contratado tenía por objeto determinar los aprovechamientos urbanísticos derivados de la segregación para valorar la posible venta de las parcelas resultantes, sin que constara el inicio de un proceso de urbanización o edificación.
En la misma línea, el Tribunal Económico-Administrativo Regional consideró que, aunque la sociedad figuraba dada de alta en el IAE en la actividad de alquiler de inmuebles, no se había acreditado el ejercicio efectivo de una actividad económica. Según la resolución económico-administrativa, ninguno de los dos inmuebles se encontraba arrendado en el momento considerado en las actuaciones y la sociedad carecía de la estructura empresarial exigida para el arrendamiento inmobiliario conforme al artículo 27 de la LIRPF. Respecto de la vivienda unifamiliar, entendió que las actuaciones de parcelación respondían a la finalidad de segregar la finca para vender las parcelas resultantes, en consonancia con su calificación contable como inversión inmobiliaria, y no acreditaban el ejercicio de una actividad promotora efectiva.
La sentencia no niega que la promoción inmobiliaria pueda constituir una actividad económica por sí misma. Lo que rechaza es que, en este caso concreto, se hubiera probado su ejercicio efectivo, y distingue las actuaciones preparatorias de la actividad promotora efectiva.
La Sala recuerda que la reducción del artículo 20.2.c) LISD exige que las participaciones adquiridas cumplan los requisitos para disfrutar de la exención prevista en el artículo 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio. Ello obliga a comprobar que la entidad desarrolla efectivamente una actividad económica, atendiendo a las circunstancias concurrentes en la fecha del devengo. Asimismo, conforme al artículo 105.1 de la Ley General Tributaria, corresponde al contribuyente acreditar los hechos constitutivos del beneficio fiscal cuya aplicación pretende.
En el supuesto examinado, los trabajos técnicos y urbanísticos realizados sobre la finca —estudios de aprovechamiento urbanístico, proyectos de parcelación, tramitación de la correspondiente licencia y análisis de las posibilidades de explotación futura del inmueble— se consideran actos preparatorios que no demuestran, por sí solos, el inicio efectivo de una actividad promotora.
La Sala destaca que no constaban obras de urbanización, proyectos de urbanización aprobados, solicitudes o concesiones de licencias de edificación, construcción de viviendas u otras edificaciones, contratación de obras materiales, inversiones destinadas a la transformación física del terreno ni actuaciones propias de la comercialización de una promoción inmobiliaria en curso.
Por el contrario, la principal actuación acreditada consistía en la obtención de una licencia de parcelación respecto de una finca ya urbanizada. Esta autorización permitía la segregación jurídica de la finca matriz y la formación de parcelas independientes, pero no implicaba por sí misma la ejecución de labores de urbanización ni la puesta en marcha de una promoción inmobiliaria. La mera segregación de parcelas no acredita necesariamente la ordenación de medios dirigida a la transformación urbanística o edificatoria del suelo.
Por otra parte, aunque la sociedad tenía una nave industrial arrendada a una entidad vinculada, la existencia de ese arrendamiento y de actuaciones dirigidas a estudiar futuras posibilidades de explotación inmobiliaria no acreditaba, a juicio de la Sala, la efectiva ordenación de medios personales y materiales necesaria para reconocer la actividad económica de promoción inmobiliaria invocada.
El Tribunal concluye que no se había demostrado que Salvaguardia Inversiones, S.L. desarrollara efectivamente una actividad de promoción inmobiliaria en la fecha del devengo y, por ello, confirma la improcedencia de la reducción aplicada en el ISD.
La sentencia pone de manifiesto que la calificación de una sociedad como empresa familiar a efectos de la reducción del ISD no depende exclusivamente de su objeto social, de la naturaleza empresarial que pueda atribuirse abstractamente a una actividad o de la realización de actuaciones preparatorias. Es necesario acreditar que la actividad económica se desarrolla efectivamente en la fecha del devengo.
En el ámbito de la promoción inmobiliaria, los estudios urbanísticos y la obtención de una licencia de parcelación pueden constituir indicios de una futura operación, pero no bastan, por sí solos, para demostrar el inicio de una actividad promotora efectiva. La aplicación de la reducción exige, por tanto, una valoración de las actuaciones realmente desarrolladas y de su aptitud para acreditar la ordenación de medios personales y materiales propia de la actividad económica invocada.
Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)