Debe aplicarse la exención en AJD a la primera transmisión de un complejo de viviendas VPPL dado que el precio máximo de venta y los ingresos familiares no superan los de la VPO de régimen concertado

No cabe asimilar las antiguas VPO sólo a lo que ahora serían las viviendas protegidas sometidas únicamente a los regímenes especial y general, que en el caso de la Comunidad de Madrid sería exclusivamente la VPPB (Vivienda de Protección Pública Básica), por lo que la Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado puede quedar asimilada siempre que esté dentro de los tres parámetros exigidos: superficie, precio máximo y límite de ingresos

Esto es lo que viene a concluir la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid número 758/2025, de 14 de noviembre de 2025, recurso núm. 26/2024, a raíz de la transmisión de un bloque de viviendas, con trasteros y garajes. Con fecha de 28 de agosto de 2019 se otorgó escritura pública de compraventa de 171 viviendas,171 trasteros y 171 garajes, ubicados en el distrito de Villaverde, en la ciudad de Madrid. Las viviendas adquiridas recibieron la calificación de VPPL en régimen de arrendamiento, según Cédula de Calificación Definitiva emitida por la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, de fecha 17 de junio de 2019. En este caso, se está transmitiendo un complejo de viviendas con protección pública de precio limitado, es decir, viviendas ya construidas, de una empresa a otra persona jurídica.

La entidad adquirente reclama que la operación está exenta de AJD como primera transmisión al amparo del artículo 45.I.B.12.c) del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, al tratarse de una compraventa de viviendas de protección pública que cumplen con los parámetros establecidos en la normativa estatal para aplicar dicha exención.

La recurrente alega que las viviendas de VPO de régimen concertado entran en el concepto de vivienda protegida del RD 2066/2008 (Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012), no existiendo motivación alguna en la liquidación para limitar el concepto de vivienda protegida, y el reconocimiento de la exención a las viviendas de régimen general o especial, que son solo un tipo más de las viviendas protegidas reguladas en el Real Decreto, criterio por otra parte corroborado por Consulta Vinculante V0459-12, de la Dirección General de Tributos, que señala también tienen la consideración de viviendas de protección oficial con derecho a la exención fiscal, las viviendas de precio concertado a que se refiere el RD 2066/2008 (Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012), siempre que cumplan los parámetros establecidos para las VPO, que en este caso serían lo siguientes:

• Superficie máxima de la vivienda y sus anexos: todas las superficies útiles de las 165 viviendas y sus garajes o trasteros son inferiores a las establecidas legalmente, esto es, un máximo de 90m2 para las viviendas, de 25m2 para los trasteros y de 8m2 para los garajes.
• Precio máximo de venta: dicho precio máximo de venta se obtiene por la aplicación conjunta de los artículos 9, 10, 11 y 23 del RD 2066/2008, así como de su disposición adicional segunda que, en conclusión, establecen una fórmula para calcular los precios máximos de las viviendas, y concluye que una promoción de viviendas, en el ATPMS -ámbitos territoriales de precio máximo superior- de la ciudad de Madrid, de régimen concertado, para que pueda gozar de la exención establecida no podrá superar de 3.001,68 euros el metro cuadrado. Y en este caso, la calificación urbanística del suelo, según la calificación definitiva de las VPPL, establece que tiene un precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de 2.425,60 euros.
• Límite de ingresos de los adquirentes: el artículo 22 del RD 2066/2008 contempla el régimen aplicable para las viviendas protegidas para arrendamiento estableciendo unos límites máximos de ingresos por unidad familiar en función del IPREM. Y este artículo establece que las viviendas en régimen concertado, en régimen de arrendamiento, están destinadas a inquilinos con ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el IPREM, y cuyo precio máximo de referencia, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación será de 1,80 veces el MBE. En este caso, los ingresos máximos de los inquilinos de las viviendas de la compraventa en Villaverde no podían sobrepasar un máximo de 5,5 veces el IPREM, por lo que se cumpliría también este requisito.

Hay que recordar que la vivienda de régimen concertado es una modalidad de VPO (a veces llamada VPPL - Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado en la Comunidad de Madrid) para personas con ingresos superiores a las de régimen general o especial pero que aún necesitan ayuda, con un precio máximo de venta fijado por la Comunidad Autónoma.

Motivos de la Comunidad de Madrid para oponerse a la exención

Señala que la exención de la letra c) del apartado 12 se refiere sólo a la transmisión de viviendas, no la transmisión de edificios enteros, por lo que si se aplicara la exención se vulneraría no sólo la literalidad de la norma, infringiéndose el artículo 14 de la LGT, sino el espíritu de aquella, que pretende abaratar los costes de la vivienda, de modo que puedan acceder a ella, las personas con menores recursos. Así, cuando el precepto se refiere a edificios, lo indica expresamente.

En el caso de la Comunidad de Madrid, regía entonces la Orden 116/2008, de 1 de abril, de la Consejería de Vivienda, por la que se adecúan y adaptan los precios máximos de venta y arrendamiento de las viviendas con protección pública a lo dispuesto en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, y su modificación por RD 14/2008, de 11 de enero. Defiende que el término "VPO" a que se alude en el artículo 45.I).12 TR, se refiere exclusivamente a las viviendas de protección pública del apartado 1 de la Orden 116/2008, cuyo precio máximo de venta es de 1940,48 euros/metro cuadrado (resultado de la siguiente multiplicación: 758*1,60*1,60), quedando excluidas las VPPL. En el caso del bloque transmitido, al tratarse de viviendas sitas en Madrid (zona A), el precio máximo de venta sería de: 758*1,60*1,60*1,25, operación que asciende a un total de 2425,60 euros/ metro cuadrado. Este precio supera el precio máximo de venta correspondiente a las VPO en régimen de protección general o especial, pero no el correspondiente a las viviendas de régimen concertado, y a ello se agarra la entidad recurrente para defender la exención.

Añade la Comunidad de Madrid que desde el año 2013 ninguna promoción de viviendas ha podido acogerse a la financiación estatal, y, por ende, no se han podido calificar las viviendas como de protección de régimen concertado, que permitiría aplicar unos precios superiores de venta. En ese caso, el precio puede incrementarse en un 90 por ciento (artículo 5.5.a) del RD 801/2005 (Plan Estatal 2005-2008).

Averiguar los actuales requisitos de las clásicas VPO no es sencillo a causa del abandono de dicha denominación en las sucesivas disposiciones reguladoras de los planes de actuaciones protegibles en materia de vivienda.

Recuerda la sentencia que existe una sola categoría de VPO, siempre que todas sus modalidades cumplan las circunstancias exigidas en el RD 2066/2008, norma que estaba vigente en las fechas en que fue solicitada y obtenida la calificación provisional, y por ello, haya que acudir a ella para determinar el precio máximo. Este establece el límite de precio de las viviendas protegidas a partir de un módulo básico estatal o MBE (art. 9) que depende de dos circunstancias: el régimen a que estén sujetas las viviendas y la eventual inclusión en uno de los ámbitos territoriales declarados de precio máximo superior.Conforme a la disposición adicional segunda del Real Decreto, la cuantía del MBE es de 758 euros por metro cuadrado, cuantía que subsistió para 2010 por acuerdo del Consejo de ministros de 18 de diciembre de 2009. La indicada suma debe multiplicarse por 1,50, 1,60 o 1,80 según se trate de régimen especial, general o concertado (art. 32.1), y la cantidad resultante, en su caso, por el incremento del ámbito territorial de precio máximo superior o ATPMS (arts. 10.6 y 32.4), incremento que puede alcanzar el 60%, el 30% y el 15% según el grupo A, B o C en que se sitúe la vivienda (art. 11). Todas estas reglas determinar un precio inferior al consignado en la cédula de calificación del bloque en cuestión, por así preverlo el art. 10.5 del RD 2066/2008.

Por ello, la Sala no advierte ningún inconveniente legal para estimar que se cumple en este caso el requisito en cuanto a precio exigido para la exención tributaria. No pueden asimilar las antiguas VPO a lo que ahora serían las viviendas protegidas sometidas únicamente a los regímenes especial y general.

En cuanto a los límites de los ingresos, de los adquirentes, se defiende que todos los adquirentes de las viviendas tenían unos ingresos familiares iguales a 6,5 IPREM, sin que exista aporte probatorio al respecto, a juicio de la Administración tributaria. Sin embargo, existe una prueba de cumplimiento, como es que la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, para poder otorgar la Cédula de calificación definitiva emitidas, debe recibir la documentación justificativa de los ingresos de los adquirentes de las viviendas, por venir así exigido por el artículo 21 del Decreto 74/2009, debiendo llegar a la conclusión de que los ingresos de los adquirentes no superaban el límite previsto en la normativa (estatal y autonómica), porque se reconoce en la Cédula de Calificación que las viviendas tenían derecho a todas las exenciones y beneficios fiscales aplicables a las viviendas protegidas.

Toda esta situación de precios máximos de venta y límites de ingresos ha cambiado a raíz de la consulta vinculante número V2993-23, de 14 de noviembre de 2023, que señala que el referido RD 2066/2008 (Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012) dejó de estar vigente desde el 1 de enero de 2013. Ninguno de los tres Planes Estatales posteriores ha establecido ayudas para promoción de viviendas protegidas, programas en los que venían regulándose los parámetros del precio máximo de venta o alquiler y los ingresos máximos de los adquirentes o usuarios. Ahora bien, el RD 233/2013 (Plan Estatal de fomento de alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016), establece en la disposición adicional tercera que se entenderá por vivienda protegida, a los efectos de lo establecido en la normativa estatal, toda aquella que cuente con la calificación correspondiente de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, por cumplir los requisitos de uso, destino, calidad, precio máximo establecido (tanto para venta como para alquiler) y, en su caso, superficie y diseño, así como cualesquiera otros establecidos en la normativa correspondiente. La reciente Orden de 15 de febrero de 2024, de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras, por la que se establecen los precios de las viviendas con protección pública en la Comunidad de Madrid, mantiene la diferencia entre tres ámbitos territoriales, manteniéndose Madrid en la zona A ( artículo 3), con los precios máximos que se reflejan en el artículo 4.

Por tanto, la normativa estatal actual en materia de vivienda protegida no regula el precio máximo de venta de la vivienda, dado que se remite a lo que establezca la Comunidad Autónoma y ha eliminado la referencia al límite de ingresos de los adquirentes o usuarios. 

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)