Aplicación del tipo reducido del 2% en TPO a la adquisición de una vivienda por una empresa cuya actividad principal en el IS el CNAE de agencia de publicidad, pero acredita que el grueso de su beneficio procede de la compraventa de inmuebles

En este caso, ha quedado acreditado que el grueso de sus operaciones y beneficios se refieren a la actividad de compraventa de inmuebles, prueba de la actividad real o material que debe prevalecer para la aplicación del tipo reducido

Esto es lo que resuelve la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, 719/2025, de 23 de octubre de 2025, recurso núm. 116/2024. Hay que recordar que el artículo 30 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno, establece un tipo reducido del 2 por ciento en Transmisiones Patrimoniales Onerosas en la transmisión de la totalidad o de parte de una o más viviendas y sus anexos a una empresa a la que sean de aplicación las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del sector Inmobiliario.

Los requisitos son: a) que incorpore esta vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla, b) que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia, c) que la transmisión se formalice en documento público en el que se haga constar que la adquisición del inmueble se efectúa con la finalidad de venderlo, d) que la venta posterior esté sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, y e) que la totalidad de la vivienda y sus anexos se venda posteriormente dentro del plazo de tres años desde su adquisición.

En el presente caso, la mercantil adquirente estaba dada de alta en los epígrafes del Impuesto sobre Actividades Económicas 833.2 (Promoción Inmobiliaria de Edificaciones) y 834 (Serv. Propiedad Inmobiliaria e Industria). Según la Base de Datos Centralizada facilitada por la AEAT, el CNAE reflejado para el ejercicio de la compraventa y ejercicios anteriores a la adquisición del inmueble habría sido el 7311 correspondiente a «Agencias de Publicidad».

Debe tenerse en cuenta que en la declaración del Impuesto sobre Sociedades se cumplimentará el CNAE por cada entidad según el que corresponda a aquella actividad con mayor volumen de operaciones, esto es, su actividad principal. Por tanto, no se cumpliría el requisito exigido para aplicar el tipo impositivo reducido del 2 por ciento, ya que su actividad principal no sería la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.

Afirma la Comunidad de Madrid que es evidente que el mero hecho de adquirir o enajenar una vivienda no es en absoluto expresivo ni de dedicarse a ello con carácter principal, ni de dedicarse a ello en el sentido estricto de actividad económica, empresarial o comercial, pues no toda adquisición, ni siquiera toda adquisición llevada a cabo por una persona jurídica, ha de considerarse necesariamente realizada con dicha finalidad.

La sentencia recurre a la fundamentación establecida en otra sentencia de fecha 6 de octubre de 2025, rec. núm. 114/2024, caso, en el que la recurrente había realizado declaraciones fiscales haciendo constar como actividad principal la de "agencia de publicidad", por lo que, obviamente, no le resultaría de aplicación beneficio fiscal que exige que la actividad principal sea otra.

Sucede sin embargo que la recurrente alegó en vía administrativa, y después en la vía judicial, con aportación de las correspondientes escrituras públicas, la realidad de una actividad material, de compra y venta de inmuebles, de importante volumen, que realizaría de una forma reiterada y no aislada, en concordancia con la declaración realizada en la escritura de adquisición del inmueble para su posterior venta en el plazo de tres años. Así las cosas, frente a las alegaciones de la recurrente, y la abundante prueba aportada, no resulta ya justificado, sin hacer ningún análisis de dicha prueba, ni de la realidad de dicha sociedad, mantener que su actividad principal es la de "agencia de publicidad", cuando lo cierto es que dicha actividad, en principio, y a falta de prueba en contrario por las demandadas, se muestra residual en relación a la de compraventa de inmuebles.

En efecto, la recurrente acredita, y las demandadas no rebaten, que el grueso de sus operaciones y beneficios se refieren a la actividad de compraventa de inmuebles, prueba de la actividad real, o material que debe prevalecer para la aplicación del tipo reducido, pues de otra forma, con el planteamiento de las demandadas se está introduciendo un requisito formal para la aplicación del tipo reducido que no encuentra apoyo en la redacción del precepto(que bien podría incluir alguna mención en el sentido pretendido por las demandadas si se estimara esencial) y que tampoco resulta justificado a los fines propios del beneficio fiscal.

Aprovecho para comentar otras dos sentencias que tratan sobre el cumplimiento establecido en la letra b), que exige que la actividad principal de la empresa sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia, de 4 y 28 de junio de 2024 (rec. núm. 380/2022 y rec. núm. 381/2022). En ambas sentencias se deja claro que no es admisible que sea la misma operación objeto del impuesto la que cambie la actividad principal de la empresa.

Así, haber cerrado una o algunas operaciones de compra venta de inmuebles no varía la actividad principal de una empresa, siendo necesario que antes de la primera operación “bonificada”, ya fuese empresa dedicada a este tipo de negocio de reventa de inmuebles. Por tanto, no puede admitirse que sea esta operación la que cambie la actividad principal. A cuyo efecto, será determinante si está dada de alta a efectos del IAE con cierta antelación en el epígrafe exigido: 833.2 Promoción inmobiliaria de edificaciones, así como la acreditación de dicha actividad a efectos del IVA o en el Impuesto de Sociedades.

En el caso de dedicarse antes a otra actividad, será relevante si se ha acreditado una reestructuración de medios personales y materiales por el cambio de actividad principal, así como el porcentaje de ingresos por la compraventa de inmuebles en relación con las otras actividades, pero no determinante, si algún ejercicio en concreto esta actividad había sido la mayor parte del volumen de negocio. Todo ello, sin perjuicio de que le sean aplicables las normas de adaptación al Plan General de Contabilidad del sector Inmobiliario y la incorporación de las viviendas al activo circulante con la finalidad de venderla.

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)