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Preguntas frecuentes sobre el Valor de Referencia catastral (Actualizado a 15 de octubre de 2021)

Preguntas frecuentes sobre el Valor de Referencia catastral. Imagen de varios signos de interrogación superpuestos y colgando de hilos

La ley contra el fraude fiscal establece un nuevo valor de referencia para bienes inmuebles, que sustituirá al valor real a los efectos de determinar la base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y también en el Impuesto sobre Patrimonio.

Para dar respuesta a las preguntas relativas a este nuevo valor, la Dirección General del Catastro ha publicado en su portal una serie de preguntas frecuentes sobre el mismo:

¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?

Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de las características catastrales de cada inmueble.

El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.

El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

¿Cómo afecta el valor de referencia al valor catastral? ¿Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno.

No tiene ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.

¿Qué función tiene el valor de referencia y a qué impuestos afecta?

Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

El valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que se emplean factores de minoración en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación.

No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia de los inmuebles urbanos?

El valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.

El valor de referencia de los inmuebles urbanos se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, y se publicará de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

¿Dónde y cómo puedo conocer el valor de referencia de mi inmueble a una determinada fecha?

Los valores de referencia individualizados estarán disponibles en la Sede Electrónica del Catastro en 2022, una vez tramitado el procedimiento para su determinación, de acuerdo con lo previsto en la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

En dicha Sede, los titulares catastrales también podrán conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles.

Así mismo, a partir de 2022, los valores de referencia serán facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se podrá acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos.

¿Qué productos podré obtener sobre el valor de referencia de mi inmueble?

La Sede Electrónica del Catastro ofrecerá la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha.

Además, los titulares catastrales podrán obtener un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación.

(Actualización a 15 de octubre de 2021)

¿Qué podré hacer si no estoy de acuerdo con el valor de referencia de mi inmueble?

(Versión original)

Cuando el valor de referencia sirva de base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones, podrá impugnarlo ante la Administración tributaria correspondiente, con ocasión de las rectificaciones de sus autoliquidaciones o de la presentación de recursos contra las liquidaciones que en su caso se practiquen.

Además, en cualquier momento, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble en el Catastro, se podrán instar, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales de incorporación o revisión previstos en la norma (subsanación de discrepancias, rectificación de errores…).

(Versión corregida)

La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones. En el caso de que con ocasión de una transmisión, el valor de referencia opere como base imponible en estos impuestos, el sujeto adquirente de los inmuebles (sujeto pasivo de estos inmuebles) podrá impugnarlo ante la Administración tributaria correspondiente, con ocasión de las rectificaciones de sus autoliquidaciones o de la presentación de recursos contra las liquidaciones que en su caso se practiquen.

Ello no obsta para que, en cualquier momento, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble en el Catastro, el titular catastral presente declaraciones o inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales de incorporación o revisión previstos en la norma.

¿Cómo se determina el valor de referencia de los inmuebles? (Contestación corregida)

El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.

En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.

Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.

La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).

Antes de su aprobación, estas resoluciones se someten a un trámite de audiencia colectiva, para que, conocidas por todos los interesados, éstos puedan formular alegaciones y presentar cuantas pruebas consideren oportunas.

¿Cuál es el objeto de los anuncios publicados en el Boletín Oficial del Estado del día 13 de octubre de 2021?

El día 13 de octubre de 2021 se han publicado dos anuncios de apertura de los trámites de audiencia colectiva previos a la aprobación de las resoluciones de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los de los valores de referencia de los bienes inmuebles del ejercicio 2022.

Estas resoluciones tienen por objeto la determinación, a partir del 1 de enero de 2022, de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos y los bienes inmuebles rústicos sin construcción, respectivamente.

Se publicarán, desde el día 14 hasta el día 27 de octubre de 2021, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), junto con los mapas de valores de los Informes del Mercado Inmobiliario correspondientes. Además, los expedientes de las resoluciones podrán ser consultados en las Gerencias del Catastro, de lunes a viernes y dentro del horario ordinario de atención al público, previa obtención de cita a través de la Línea Directa del Catastro (91 387 45 50 - 902 37 36 35).

En ese mismo plazo, los interesados podrán presentar alegaciones y pruebas al contenido de las resoluciones. En la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), será posible presentarlas telemáticamente, por medio de los datos del Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve.

¿Qué son los mapas de valores publicados en la Sede Electrónica del Catastro?

El día 14 de octubre de 2021 se han publicado en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) los mapas de valores correspondientes a los Informes del Mercado Inmobiliario de este ejercicio, de la Dirección General del Catastro. Esta publicación es una exigencia legal del procedimiento de determinación de los valores de referencia, y en aras de la transparencia, se acompaña de los citados Informes.

Los mapas contienen los módulos de valor medio aplicables para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles, a partir del 1 de enero de 2022, conforme a lo que señalen las resoluciones de la Dirección General del Catastro que finalmente se aprueben, transcurrido el plazo de presentación de alegaciones y pruebas a las mismas (que tiene lugar del día 14 al día 27 de octubre de 2021).

Los mapas de valores son el primer paso, y el más importante, en la determinación de los valores de referencia. Los mapas reflejan el comportamiento de todo el mercado de compraventas de inmuebles realizadas ante notario, de manera que para el inmueble representativo en cada ámbito del territorio, ofrecen su valor medio.

Se elaboran, año a año, de la siguiente manera:

  • Inmuebles urbanos.
    • Se divide el territorio de cada municipio en zonas llamadas ámbitos territoriales homogéneos.
    • Se define el producto inmobiliario representativo en cada ámbito, para cada uso: inmueble cuyas características constructivas y de superficie son típicas en el mismo.
    • Se calcula un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario, a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles producidas.
    • De esta manera, en el mapa urbano residencial, en cada ámbito se muestran las características de la vivienda representativa, y el valor medio en euros por metro cuadrado de construcción (en el caso de viviendas aisladas o pareadas o de pisos) y en euros (viviendas unifamiliares). En el caso del mapa urbano de garaje-aparcamiento, en cada ámbito señala en euros el valor medio de la plaza de garaje típica.

  • Inmuebles rústicos.
    • Se divide el territorio de cada Comunidad Autónoma en ámbitos territoriales homogéneos: zonas geográficas que engloban varios municipios.
    • Se obtienen los módulos de valor medio en euros por hectárea por cada grupo de cultivos similares en cada ámbito, a partir de los precios de todas las compraventas producidas.
    • Así, en el mapa rústico, ofrecen, en cada ámbito formado por agrupación de municipios, el valor medio en euros por hectárea de cada cultivo representativo.

¿Qué son los factores de minoración aprobados por la Orden Ministerial xxxxx?

Los factores de minoración son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia individualizados de los inmuebles, que garantizan que éstos no superan los valores de mercado.

Los módulos de valor medio de los mapas de valores para 2022, a partir de los cuales se calculan los valores de referencia de los inmuebles, se corresponden con los precios medios del mercado de compraventas inmobiliarias efectivamente realizadas en el territorio.

Los factores de minoración sirven para absorber las fluctuaciones del mercado que puedan producirse en el ejercicio 2022, y en atención al uso fiscal de los valores de referencia como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se utilizan en el cálculo individualizado de los mismos.

Fuente: Dirección Gral. Catastro (15/10/2021)

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