Actualidad fiscal sobre la crisis del Coronavirus AQUÍ

Legislación | Noticias

3. Rendimientos del capital inmobiliario

Están regulados en los artículos 22 a 24 de la LIRPF.

Únicamente obtendrán este tipo de rendimientos los propietarios o los titulares de un derecho de uso y disfrute (usufructo, uso y habitación, etc.) por: el arrendamiento de inmuebles rústicos y urbanos y la constitución o cesión (cuando el titular lo sea ya de un derecho de uso) de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos.

El cálculo del rendimiento gravable se realiza según el siguiente esquema:

(+)
Rendimiento íntegro
(–)
(Gastos deducibles)
(–)
(Reducciones)
(=)
Rendimiento neto reducido

3.1. CÓMPUTO DE LOS RENDIMIENTOS ÍNTEGROS

Se incluyen como ingresos íntegros el importe que por todos los conceptos deba satisfacer del arrendatario o subarrendatario, adquirente o cesionario, en los supuestos de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute, sobre inmuebles rústicos y urbanos.

Se excluye de entre los ingresos íntegros el importe del impuesto sobre el valor añadido (IVA) o impuesto general indirecto canario (IGIC) repercutido al arrendatario.

EJEMPLO 16

Una persona física es propietaria de un inmueble que ha arrendado a un abogado para instalar en él su despacho profesional por 1.200 euros mensuales. La factura mensual que expide la persona física incluye 1.200 euros de alquiler más 252 euros de IVA (21 %). El abogado, al abonar el importe del alquiler, practica una retención de 228 euros (19 %) y abona 1.224 euros líquidos. El importe del rendimiento íntegro es de 1.224 euros, sin incluir el IVA y sin minorar el importe de la retención practicada.

3.2. GASTOS DEDUCIBLES

Los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, siempre que estén debidamente justificados, entre otros:

  • Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
  • Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, que no tengan carácter sancionador.
  • Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
  • Los ocasionados por la formalización del arrendamiento.
  • Los saldos de dudoso cobro.
  • El importe de las primas de contratos de seguro sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
  • Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
  • Las cantidades destinadas a la amortización de los bienes y derechos, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
    Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:

    • Inmuebles. Cuando anualmente no exceda de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido, en todo caso, el valor del suelo.
    • Muebles. Cuando anualmente no exceda del resultado de aplicar a su valor de adquisición los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones aplicable al régimen de estimación directa simplificada (entre el 5 % y el 10 % anual).

EJEMPLO 17

El señor López es titular de un local que tiene alquilado por un importe de 9.000 euros anuales. Los gastos justificados son: cuota del impuesto sobre bienes inmuebles, 360 euros; reparaciones de la fontanería, 15.000 euros; comunidad de propietarios, 600 euros. El inmueble se adquirió por 200.000 euros y su valor catastral es de 85.000 euros, correspondiendo el 20 % al suelo.

Solución

Rendimientos íntegros
9.000
     
  (Gastos deducibles)
(14.760)
  Impuesto sobre bienes inmuebles
360
  Reparaciones1
9.000
  Comunidad
600
  Amortización (3 % × 80 % × 200.000)
4.800
     
Rendimiento neto
– 5.760
____________________    
1El gasto por reparaciones no podrá exceder del importe del rendimiento íntegro; los 6.000 euros no deducidos (15.000 – 9.000) se podrán deducir en los 4 años siguientes.

3.3. REDUCCIONES

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo declarado se reducirá en un 60 %. Por otra parte, se reducirá en un 30 % el rendimiento neto que corresponda a los rendimientos netos con un periodo de generación superior a dos años y a los que se califican reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo (por ejemplo, las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble) siempre que se imputen a un único periodo impositivo.

La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.

EJEMPLO 18

El señor García es propietario de un piso que tiene alquilado desde hace 3 años, por una renta anual de 3.600 euros, al señor Martínez, de 40 años de edad. Los gastos de comunidad han ascendido a 360 euros y el valor del piso es de 40.000 euros, correspondiendo 12.000 euros al valor del suelo.

Solución

Rendimientos íntegros
3.600
Gastos deducibles
(1.200)
     
  Comunidad
360
  Amortización [(40.000 – 12.000) × 3%]
840
  Rendimiento neto
2.400
     
Reducción (60 %)
(1.440)
Rendimiento neto reducido
960